Объекты недвижимого имуществу и их классификация

Контакты Основные классификации недвижимого имущества Использование различных классификаций недвижимого имущества имеет существенное значение в практической деятельности. Некоторые классификации недвижимого имущества имеют сугубо доктринальный характер. Другие классификации находят отражение в действующем законодательстве. Законодатель, используя ту или иную классификацию, устанавливает различный правовой режим для разных видов недвижимых объектов.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 653-60-72 Доб. 448
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 773

Различия объектов недвижимого имущества по тем или иным признакам обуславливают возможность их использования в качестве потребительского товара. Общепринятой классификацией объектов недвижимого имущества является следующая. Недвижимость - предмет потребления: жилая городская, пригородная, загородная; многоэтажная, малоэтажная, индивиду альная ; нежилая коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная, специального назначения. Недвижимость - средство производства: нежилая приносящая доход - коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная, специального назначения. В целях подробного анализа объекты недвижимого имущества могут классифицироваться следующим образом. В зависимости от целей использования недвижимость может быть жилой, то есть удовлетворяющей потребность в жилье, и приносящей доход, то есть удовлетворяющей потребность в получении денежных средств от ее использования.

Определение понятия объекта недвижимости: к недвижимым вещам относятся их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты или регистрации недвижимого имущества к нему могут быть применены. Классификация коммерческих объектов недвижимости, приносящих доход «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а. Вопрос о классификации объектов недвижимости является одним из и исключению помещений из перечня объектов недвижимого имущества.

2.2. Классификация объектов недвижимости

Юридическая классификация и перечень объектов недвижимости Статьей ГК определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы. К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты. Критерий второй группы — прочная связь объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты. ГК относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты п. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав — предприятие как имущественный комплекс ст. Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию невозможность перемещения без ущерба назначению , так и в силу специального указания в законе, что не имеет принципиального значения для их правового режима. Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество — это объекты с юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок. Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные и судебные акты: земельные участки ст. Закона о регистрации прав. Следует отметить, что кондоминиумы, упомянутые в ст. Законом о товариществах собственников жилья кондоминиумы определяются как комплексы объектов недвижимого имущества, принадлежащих разным домовладельцам. Иначе говоря, объекты гражданских прав и сделок — это объекты недвижимости в кондоминиумах, а не сами кондоминиумы. Кондоминиум в целом не может принадлежать одному субъекту, в том числе товариществу собственников жилья. В приведенном выше перечне имеются в виду индивидуальные жилые дома.

Вы точно человек?

Обзор разнообразных точек зрения на выделение различных классификационных групп, их соотношение мог быть предметом самостоятельного весьма объемного исследования. Вместе со многими исследователями данного вопроса автор считает, что выделенные в законодательстве виды недвижимого имущества весьма далеки от совершенства.

Вместе с тем, рассматривая проблемы регистрации прав на недвижимое имущество, мы можем исходить исключительно из законодательной конструкции недвижимости. Степанов удивительно точно отразил существующее положение: "Момент, когда можно было достаточно безболезненно и с экономической точки зрения, и с социальной предложить выверенную, продуманную, основанную на отечественном в том числе и советского периода правовоззрении и юридическом опыте конструкцию вещных прав на строение и земельный участок под ним, на строение и квартиру комнату в нем, был упущен.

Однако многие из предлагаемых реформ являются слишком революционными для сформировавшегося подхода к правовому регулированию оборота недвижимого имущества. Поэтому их реализации в законе, возможно, придется ждать очень долго. Регистрация же прав на недвижимость не может исходить из концептуальных положений, которые не зафиксированы действующим законодательством.

Вот почему при дальнейшем исследовании мы будем исходить из перечня объектов недвижимости, предусмотренного законодательством, за исключением тех объектов, которые не являются недвижимостью по природе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятие как имущественный комплекс.

Пункт 6 ст. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению".

Таким образом, устанавливается трехзвенная классификация объектов недвижимости. Одним из главных требований к любой классификации является отсутствие пересечений между различными ее звеньями. Для этого классификационные группы должны быть сформированы таким образом, чтобы один и тот же объект не мог быть отнесен более чем к одной группе.

Первое звено в нашей классификации - земельный участок. В отнесении объектов недвижимости к земельным участкам, как правило, не возникает существенных трудностей.

Однако некоторые проблемы возможны и здесь. Согласно законодательному определению ст. Согласно такому определению очевидно, что земельный участок как объект недвижимого имущества объективно не существует и появляется только как результат деятельности людей по описанию и удостоверению его границ.

До завершения этой деятельности будущий участок существует лишь как часть земной поверхности, на которой его границы никак не обозначены.

Такое положение делает существование земельного участка зависимым от волеизъявления его правообладателей и правил, предусмотренных для определения границ земельных участков, которые устанавливают пределы такого волеизъявления.

Однако Земельный кодекс РФ различает делимые и неделимые земельные участки. При этом к делимым относит такие, которые "могут быть разделены на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории" ст.

Таким образом, земельный участок как объект недвижимого имущества существует с момента установления его границ и до их изменения в предусмотренном законом порядке. В практике иногда возникают проблемы разграничения земельного участка и возведенного на нем сооружения.

В частности, возможны ситуации, когда возведение объекта связано с приращением земельного участка за счет бывшей территории водоемов в результате насыпки грунта. Это может происходить как за счет обособленных водных объектов, так и за счет иных водных объектов. В этом случае возникает как вопрос об отнесении земельного участка к вновь созданным объектам недвижимого имущества, так и о том, что собственно создано: новый земельный участок или новый объект недвижимости - сооружение.

Такие вопросы возникают при строительстве различного рода портовых сооружений, дамб и пр. Критерий для решения вопроса здесь, видимо, должен лежать в плоскости характера изменений, произведенных в результате осуществленной деятельности.

Если результат деятельности состоял исключительно в увеличении площади суши, то речь должна идти о возникновении нового земельного участка. Если же в результате этой деятельности появился объект, имеющий какое-либо специальное назначение - причал, дамба, маяк и пр. Сходная проблема возникает и тогда, когда изменения, произошедшие на земельном участке, носят незначительный характер.

Так, часто возникает вопрос, является ли объектом недвижимости заасфальтированная или иным образом замощенная площадка, дорога, обнесенный ограждением участок земли и пр. К сожалению, в законодательстве мы также не сможем найти четкие критерии для решения этого вопроса.

Так, например, определенным образом оборудованные площадки квалифицировались органами технического и кадастрового учета как сооружения - "склады открытого хранения", дороги также учитывались как сооружения. В иных случаях те же площадки и дороги к недвижимости не относились.

Не имея четкого законного критерия, в решении данного вопроса следовало бы исходить из правила, согласно которому для того, чтобы констатировать наличие на земельном участке какого-либо объекта недвижимости, отличного от самого этого земельного участка, нужно, чтобы изменения на этом земельном участке выходили за рамки его простого благоустройства. Так, например, нельзя говорить о создании объекта недвижимого имущества при асфальтировании территории автостоянки, но вряд ли кто-нибудь будет сомневаться, что строительство автомобильной магистрали Санкт-Петербург - Хельсинки приведет к созданию нового объекта недвижимости на земельном участке, занятом этой магистралью.

Второе звено классификации - здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком. При отнесении объектов к этой группе уже возникают весьма серьезные проблемы.

В частности неясно, что понимается под иными, кроме зданий и сооружений, объектами, прочно связанными с земельным участком. Изучение практики государственной регистрации показало, что практически все объекты, включенные в разд. II реестра, именовались либо зданиями, либо сооружениями, поскольку именно на это ориентирует название раздела в ЕГРП.

Существуют, по крайней мере еще две проблемы, связанные с данным разделом. Первая проблема состоит в возможности расположения в данном разделе объектов, представляющих собой обособленные части зданий или сооружений. С одной стороны, Закон о регистрации и Правила ведения ЕГРП прямо такую возможность не предусматривают, а с другой стороны, в названии разд. III говорится об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений. Говоря об обособленных частях зданий, мы в первую очередь имеем в виду такие их части, которые могут быть использованы автономно от других частей объекта.

Так, если отдельная квартира или несколько квартир не могут быть автономно использованы, так как для подхода к ним и обеспечения их функционирования необходимы общие помещения дома, а также несущие конструкции, электрическое, сантехническое и иное оборудование, то при определенных условиях блок-секция или флигель, имеющий отдельный вход, могут быть объектами автономного использования, в том числе иметь самостоятельное, отличное от других частей здания назначение например, общежитие, гостиница, детский сад и т.

Наиболее простым и традиционным примером самостоятельного статуса части здания является реальный раздел индивидуального жилого дома. Судебная практика давно признавала за такими частями объекта самостоятельный статус, аналогичный целому жилому дому.

В то же время в последние годы в ряде регионов практика органов технической инвентаризации отказалась от выделения части жилого дома в качестве самостоятельного объекта недвижимости, рассматривая такую часть как квартиру, а дом в качестве многоквартирного. Однако если обратиться к новому Жилищному кодексу РФ, то он в ст. В последнее время приобрело большое распространение строительство таун-хаусов - домов, в которых в каждое жилое помещение имеется отдельный вход, не сообщающийся с общими помещениями такого дома.

При этом помещения в таком доме признаются квартирами, а сам дом многоквартирным, хотя они ничем не отличаются от помещений, которые получены в результате реального раздела ранее единого жилого дома. Не действующий ныне Федеральный закон "О товариществах собственников жилья", в п.

Данная норма, хотя и утратила силу, но представляет собой хороший пример законодательного закрепления технических критериев для принятия решений в сфере недвижимого имущества. По нашему мнению, она могла бы быть положена в основу нормы, устанавливающей критерии для признания части здания самостоятельным объектом недвижимости, подлежащим отражению в разд.

Необходимость такого решения продиктована жизнью. В частности, весьма распространенной является практика сдачи объектов в эксплуатацию очередями, когда одна из частей будущего единого здания начинает функционировать раньше других частей. Вполне очевидно, что при обращении за регистрацией права на эту часть здания право на нее должно быть зарегистрировано в разд. При дальнейшей достройке и желании зарегистрировать право на все здание у заявителя будет два варианта - либо зарегистрировать право на вторую часть здания как на самостоятельный объект недвижимости, либо обратиться за регистрацией прав на здание в целом с прекращением права на ранее зарегистрированную его часть.

Вызывает серьезные сомнения позиция М. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр. Все, что здесь сказано об отдельно стоящих зданиях не вызывает возражений.

Что касается пристроек и "зданий", имеющих общую стену, то "самостоятельное хозяйственное значение" не может быть критерием для того, чтобы они приобрели статус самостоятельных зданий. В связи с этим представляется правильной практика органов технической инвентаризации, которые наличие общей стены а не примыкающих друг к другу стен считают основанием для признания объекта единым зданием или сооружением.

Данная проблема, безусловно, нуждается в законодательном урегулировании. II данного реестра. Вторая проблема состоит в установлении возможности включения в разд.

II ЕГРП объектов, состоящих из нескольких зданий и сооружений, так называемых комплексов зданий и сооружений. По мнению автора, действующее законодательство не позволяет положительно решить этот вопрос. Закону на сегодня известен только один имущественный комплекс, признаваемый в целом самостоятельным объектом недвижимости, - это предприятие как имущественный комплекс.

Но с 1 марта г. II реестра, а в самостоятельных разделах, которые не охватываются схемой, изложенной в ст. В разд. II все равно подлежали отражению только отдельные объекты здания и сооружения , входящие в эти комплексы. Вот почему, если некий комплекс состоит из отдельных зданий, учету должно подлежать каждое здание и право должно регистрироваться на каждый подлежащий учету объект.

Разумеется, это не исключает рассмотрение собственником определенной совокупности объектов именно как комплекса зданий например, монастырь, комплекс спортивных сооружений , однако с точки зрения закона, каждое здание в этом комплексе будет иметь самостоятельный статус. Нужно согласиться с М. В то же время единообразная судебная практика по рассматриваемому вопросу отсутствует. Так, например, один из судов Санкт-Петербурга обязал зарегистрировать право гражданина на единый объект недвижимости - домовладение, состоящий из двух жилых домов, расположенных на одном земельном участке.

Это решение было оставлено в силе Санкт-Петербургским городским судом. При этом суд не принял во внимание доводы участвовавших в деле представителей органа регистрации прав на недвижимость, органов технического и кадастрового учета о том, что действующим законодательством не предусмотрен такой объект недвижимости как домовладение и каждое здание, расположенное на земельном участке, должно учитываться как самостоятельный объект, если эти здания изолированы друг от друга.

При этом под домовладением понимается жилой дом дома и обслуживающее его их строения, сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.

Здесь мы видим несоответствие законодательству о регистрации и нормативных актов, определяющих порядок учета недвижимости. По мнению автора, в настоящее время такие противоречия должны решаться в пользу актов более высокой юридической силы - ГК РФ и Закона о регистрации. При таком подходе "домовладение", состоящее из нескольких самостоятельных зданий, не может быть признано объектом недвижимости, ему нет места в реестре.

Однако фактически такие комплексы недвижимости в рамках одного земельного участка существуют. Вопрос же о необходимости их отражения в реестре может быть решен лишь путем соответствующего изменения законодательства. От таких комплексов следует отличать объекты, которые в силу единства технологического процесса их функционирования, хотя и могут быть представлены как совокупность зданий и сооружений, но на самом деле представляют собой единое сооружение.

Примером такого сооружения может служить автозаправочная станция. Первоначальная практика регистрации прав на эти объекты сводилась к тому, что как отдельные объекты недвижимости регистрировалось здание, где располагался пульт управления, каждый резервуар для топлива и прочие объекты. В своем письме от 3 июля г. N Минюст России в целом правильно указал на необходимость регистрации прав на автозаправочные станции как на единый объект - сооружение. Однако, как представляется, данный вопрос не может и не должен решаться в соответствии с письмами Минюста, к компетенции которого не относится решение вопросов учета объектов.

Этот вопрос также должен быть решен на уровне специального законодательства о кадастровом и техническом учете. Прежде чем перейти к следующей группе объектов - помещениям, следует обратить внимание на то, что далеко не все правильно понимают соотношение этих объектов с объектами, входящими в предыдущую классификационную группу, - зданиями.

ПОНЯТИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Определение недвижимости как объекта управления в законодательно обоснованном правовом пространстве управления недвижимостью впервые приведено в Гражданском кодексе Российской Федерации от г. Необходимо отметить, что дореволюционное российское законодательство также исходило из деления вещей на движимые и недвижимые. Причина восстановления категории недвижимости в российском законодательстве — необходимость организации управления наиболее ценным имуществом, в первую очередь недвижимым, которое сегодня может находиться в собственности как публично-правовых образований, так и частных лиц. Понятие недвижимости дано в п. При этом выделяются следующие взаимосвязанные признаки недвижимости. Во-первых, недвижимость недвижимое имущество — это вещь, т.

Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации

Классификация объектов недвижимости Вопрос о классификации объектов недвижимости является одним из наиболее запутанных как в правовой литературе, так и в правоприменительной деятельности. Обзор разнообразных точек зрения на выделение различных классификационных групп, их соотношение мог быть предметом самостоятельного весьма объемного исследования. Вместе со многими исследователями данного вопроса автор считает, что выделенные в законодательстве виды недвижимого имущества весьма далеки от совершенства. Вместе с тем, рассматривая проблемы регистрации прав на недвижимое имущество, мы можем исходить исключительно из законодательной конструкции недвижимости. Степанов удивительно точно отразил существующее положение: "Момент, когда можно было достаточно безболезненно и с экономической точки зрения, и с социальной предложить выверенную, продуманную, основанную на отечественном в том числе и советского периода правовоззрении и юридическом опыте конструкцию вещных прав на строение и земельный участок под ним, на строение и квартиру комнату в нем, был упущен. Однако многие из предлагаемых реформ являются слишком революционными для сформировавшегося подхода к правовому регулированию оборота недвижимого имущества. Поэтому их реализации в законе, возможно, придется ждать очень долго. Регистрация же прав на недвижимость не может исходить из концептуальных положений, которые не зафиксированы действующим законодательством. Вот почему при дальнейшем исследовании мы будем исходить из перечня объектов недвижимости, предусмотренного законодательством, за исключением тех объектов, которые не являются недвижимостью по природе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятие как имущественный комплекс. Пункт 6 ст.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Капцова Н. Классификация документов на вторичную недвижимость

Недвижимость

Классификация и виды недвижимости Недвижимость Под понятием "недвижимость" традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Недвижимость недвижимое имущество — земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимости также относятся подлежащие гос. Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги , признаются движимым имуществом. Признаки недвижимости: недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба; прочно связана с землей как физически, так и юридически; долговечность объекта инвестирования; каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам; потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа; новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости; строгое гос.

Вопрос о классификации объектов недвижимости является одним из и исключению помещений из перечня объектов недвижимого имущества. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ: Объекты недвижимости классифицируются с использованием фасетного метода следующим. рассмотреть объекты недвижимости и их классификацию; Понятие « недвижимое имущество» впервые было сформировано в римском праве в связи.

По характеру и целям использования в гражданском обороте по принципу зонирования недвижимые вещи можно классифицировать на: - недвижимость, изъятая из гражданского оборота; - недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте; - недвижимость, используемая для жилья; - недвижимость, используемая в предпринимательских целях; - недвижимость, используемая в сельскохозяйственных целях; - недвижимость, используемая для общественно-значимых целей; - недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры; - недвижимость, отнесенная к особо охраняемым природным территориям. Эта классификация имеет существенное практическое значение. Так, использование недвижимого имущества не по назначению может повлечь санкции гражданско-правового характера вплоть до его изъятия. Для того, чтобы недвижимое имущество могло быть использовано по желанию собственника, необходимо привести его правовой режим в соответствие с целями использования.

Классификация объектов недвижимого имущества

Кроме того, к объектам недвижимости относятся некоторые формально движимые вещи, которые признаются недвижимостью в силу закона: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В случае несоблюдения требований к созданию или регистрации недвижимого имущества к нему могут быть применены правила о самовольной постройке. В то же самое время, движимое имущество например, некапитальные объекты не подлежит государственной регистрации, может создаваться без получения разрешения на строительство и в большинстве случаев может быть размещено без дополнительных согласований. Размещение таких объектов возможно в том числе на землях, на которых исключено капитальное строительство. На практике вопрос о том, что такое объект недвижимости, становится важным в тех случаях, когда собственник постройки пытается определить, можно ли отнести возведенную постройку к объектам недвижимости либо к некапитальным строениям. При этом критерии, предусмотренные законом наличие прочной связи с землей, невозможность переместить постройку без несоразмерного ущерба ее назначению являются недостаточно определенными и могут толковаться весьма широко.

Основные классификации недвижимого имущества

Обзор разнообразных точек зрения на выделение различных классификационных групп, их соотношение мог быть предметом самостоятельного весьма объемного исследования. Вместе со многими исследователями данного вопроса автор считает, что выделенные в законодательстве виды недвижимого имущества весьма далеки от совершенства. Вместе с тем, рассматривая проблемы регистрации прав на недвижимое имущество, мы можем исходить исключительно из законодательной конструкции недвижимости. Степанов удивительно точно отразил существующее положение: "Момент, когда можно было достаточно безболезненно и с экономической точки зрения, и с социальной предложить выверенную, продуманную, основанную на отечественном в том числе и советского периода правовоззрении и юридическом опыте конструкцию вещных прав на строение и земельный участок под ним, на строение и квартиру комнату в нем, был упущен.

3. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

.

.

.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 1
  1. Виргиния

    Не только тебя

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных